都市更新將您的房子舊換新，對於參與都更，您是否躍躍欲試?但老舊房產參與更新能換回多少坪數的新房子呢？影響更新後房地價值的關鍵因素有哪些?讓評估房地價值的關鍵人-不動產估價師來為您說明。
權利變換是什麼?
更新後分回的房屋價值變高了，但是分回的室內居住空間，會比現在的小很多嗎?更新後房屋雖有容積獎勵可以蓋較高的建築，但新成屋公設比相對提高，可能從原本公寓5%提高到30%。實際可分回坪數取決於地主和實施者、地主和其他地主之間的價值分配比例。
實施者與地主之間
都市更新「權利變換」是指依照《都市更新條例》規定，由不動產估價師評估更新後的全案房地價值，扣除「共同負擔」後，所有權人按照更新前土地權利價值比例分配更新後的房地及權利金。
「共同負擔」是指執行都市更新案件所需的成本，包含規劃審議成本（建築設計、權利變換估價、都更報告書製作）、興建成本、拆除安置成本等。成本經費一般由建商出資整合，費用以更新後房地折價抵付，另外也有自力更新的方式，由住戶自行組成更新會找營造廠興建、銀行融資，費用以更新後房地折價抵付的方式。
地主與地主之間
而更新後地主可分回的價值，再依據範圍內各筆土地條件之地形、地勢、臨路狀況、面積等條件；各戶建物之樓層、採光、面向、格局等因素，來評估各地主的權利價值比例。
有些一樓地主因為現狀公寓停車使用方便，感覺重建後可使用面積變小，而不願參與都更，想要特別說明的是，一樓可停車的價值會反應在更新前價值評估數額上，一般一樓與樓上層之比例約高出8~20%之間，與市價買賣的房價比例差不多。
而四樓加上頂樓加蓋的部分，會發現怎麼分配比例只比2、3樓多一點點?那是因為更新前估價，僅將有登記的樓地板面積納入價值考量，無登記的部分將列入拆遷補償費用，於拆除時以現金方式補貼給住戶。
參與都市更新好處
都市更新為政府大力推行的政策，提供多項獎勵措施，如建築容積獎勵及個人稅賦優惠等，參與都更可以像買預售屋一般參與未來新成屋的規劃，同時可以保留原區段的價值。分析成功之都市更新案件有下列幾項因素，精華地段新成屋單價高，更新後總價值高；可申請較多容積獎勵，更新後可蓋樓層高；更新前總價值低（房屋少、空地多）；地主組成單純、有意願、整合較易。若您的房產符合以上幾項要素，都更成功的機會也較大。
以上為都市更新權利變換的概念分享，是否有增進您對權利變換的認識呢?本所承接多件都市更新與危老重建可行性評估與權利變換估價案件，若還有其他參與都更權利變換或相關地政代書疑問，歡迎進一步與誠石聯繫，由我們的專業團隊為您服務。