父母將房產過戶給子女，贈與、買賣，哪種省錢?

父母想要留房產給小孩，常常碰到許多報稅問題，若想節省稅賦，首先要找到經驗豐富的地政代書。誠石王所長辦理地政和估價業務超過十年，分享第一手節稅經驗，教您如何做資產配置最有利。

父母想要將房產留給子女，有兩種方式，一種是贈與，另一種為買賣。贈與方式，需要繳交贈與稅、契稅和土地增值稅。買賣方式，不會有贈與稅的問題，需繳交契稅和土地增值稅。
 

贈與稅相關規定

贈與稅按規定是由贈與人(父母)負擔，計算方式是將贈與人同一年度內的贈與總額減去免稅額(220萬元)和扣除額，再乘以規定稅率，並減去累進差額。
 

贈與稅計算公式

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贈與淨額	稅率	累進差額
220萬以下	免徵	0
2500萬元以下	10%	0
超過2500萬~5000萬元	15%	125萬元
超過5000萬元	20%	375萬元

 

免稅額部分，每人每年為220萬元，扣除額則有以下4種：

1. 由受贈人負擔的土地增值稅與契稅，可自贈與總額扣除。
2. 贈與財產附有負擔（未支付的價款或負債，如房貸），可扣除。
3. 公共設施保留地因配偶、直系血親間贈與而移轉者，免徵贈與稅。
4. 新市鎮特定區計劃範圍內徵收土地於發還抵價地5年內，因配偶、直系血親間贈與而移轉者，免徵贈與稅。
計算贈與稅的房地價值贈與淨額時，房屋和土地的價值並非以市價來計算，而是以「房屋評定現值」及「土地公告現值」來計算，一般而言會比市價低上許多。以市價300萬元的房產為例，房屋評定現值加上土地公告現值，應會低於免稅額220萬元，可免繳贈與稅，但受贈人（子女）仍須繳交契稅和土地增值稅。
不要誤以為只要在220萬元免稅額內辦理贈與就不用繳納契稅及土地增值稅，實際上，除了繼承案件免納契稅、土地增值稅外，無論買賣或是贈與不動產，都需要繳納契稅、土地增值稅。而且如果是贈與，土地增值稅則只能辦理一般稅率，無法適用自用住宅優惠稅率。

分年贈與策略

若房地現值較高，則可考慮用分割分年贈與的方式，將每年的贈與額度控制在220萬元以內。另外要注意的是，取得贈與房地後再出售，仍須繳納房地合一稅，且是以「房屋評定現值」及「土地公告現值」來計算取得成本，若是在短期內售出，稅額有可能相當高。
 

買賣方式不會有贈與稅問題

若以買賣方式過戶，則不會有贈與稅的問題，而且土地增值稅可以適用自用住宅優惠稅率，但記得必須保留子女自行出資的金流證明，否則遭到國稅局稽查時，有可能因此需要補稅。
 

以繼承方式處理

假如父母的財產並不多，還可以考慮先保留房屋，將來以遺產的形式讓子女繼承，因為遺產稅免稅額高達1,200萬元，還有不少扣除額可以減除，同時又能免去契稅和土地增值稅，相較於贈與或買賣，可能更為有利。

贈與、買賣、繼承移轉稅務負擔比較表

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移轉方式	減免條件與內容贈與	買賣	繼承
負擔稅務	贈與稅、契稅、土地增值稅	契稅、土地增值稅	遺產稅
相關規定	免稅額220萬元。 房屋價值以「房屋評定現值」加上「土地公告現值」來計算	須提出支付價款證明	免稅額1200萬元
減稅策略	若房地現值較高，可以分割分年贈與的方式，將每年贈與額度控制在220萬元以內。	土地增值稅可適用自用住宅優惠稅率	遺產稅免稅額1,200萬元。同時又能免去契稅和土地增值稅